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Kategorie: Steuerberater

Immobilien - Vorsorgen

Doch sind Immobilien so krisenresistent, wie gemeinhin angenommen und was gibt es beim Ankauf von Immobilien zu beachten?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen, phasenweise gab es einen Run auf Immobilienwerte. Zur Zeit steigen die Preise zwar, allerdings selektieren die Anleger wieder mehr und versuchen sich die Rosinen herauszupicken.

Die Frage, die sich stellt ist: Bietet eine Wohnung den gewünschten Schutz vor Inflation? Ob eine Wohnung Inflationsschutz bietet hängt von einigen Faktoren ab. Natürlich sind Immobilien standortgebunden, sodass die Lage ein entscheidender Faktor ist. Zusätzlich muss der Markt für Vermietung von Büroobjekten, Einzelhandelsimmobilien und Wohnimmobilien unterschieden werden. Die Bewertung von Mietobjekte erfolgt in der Regel anhand der Rendite des Objektes. Wenn also in Zukunft die Inflation steigt, dann erwarten sich die Anleger höhere Renditen auf die Investitionen. Heute – in Zeiten niedriger Inflation und Zinsen – kann ein Objekt mit 3% oftmals als positiv bewertet werden, bei hohen Zinsen und Inflation erwartet sich der Anleger hingegen vermutlich eher 6% Rendite, sonst investiert er sein Geld in Anlagen mit höheren Renditen. Vice versa beeinflusst dies auch die Preise für Immobilien.

In den Mietverträgen ist in der Regel eine Wertsicherungsklausel enthalten, das kann als ein gewisser Inflationsschutz gesehen werden. In Studien wurde nachgewiesen, dass Immobilien einen relativ guten Schutz gegen Inflation bieten – allerdings wirkt dieser Schutz auf die lange Sicht. Kurzfristig gibt es keinen Zusammenhang zwischen der Rendite einer Immobilie und der Inflationsrate. Auch die Finanzierungsform hat einen Einfluss auf den Inflationsschutz. Fremdfinanzierte Immobilien haben durch die steigende Verzinsung in Zeiten höherer Inflation keinen Inflationsschutz. Eigenfinanzierte Immobilien hingegen schon eher.

In den letzten Jahren war das Schlagwort „Vorsorgewohnung“ wieder überall zu lesen. Doch was ist das eigentlich?

Das Grundkonzept einer Vorsorgewohnung ist folgendes: Ein Anleger kauft eine Wohnung, die er nicht selbst nutzt, sondern vermietet, um die Anschaffungs- und Finanzierungskosten zu decken. Bei einer Vorsorgewohnung sollte es sich um eine relativ standardisierte Wohnung handeln. Wichtig ist natürlich die Lage, die ausschlaggebend für die Höhe der Miete, das Risiko für Leerstände und die zukünftige Wertentwicklung ist. Die klassische Vorsorgewohnung verfügt über zwei bis drei getrennt begehbare Zimmer und ist zwischen 40 m² und 70 m² groß. Balkon, Terrasse und Garagen-Stellplatz erhöhen zwar den Kaufpreis, steigern aber die Attraktivität für den Mieter. Auch die Ausstattung der Wohnung sollte bedacht werden. Dabei ist auf Hochwertigkeit und neutralen Geschmack zu achten.


Immobilien - Vorsorgen

Die Wohnung sollte natürlich auch für eine möglichst große Zielgruppe leistbar sein. In Österreich wird durchschnittlich rund ein Drittel des Einkommens für das Wohnen aufgewendet, was grob berechnet eine durchschnittliche Bruttomonatsmiete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer von 500 bis 800 Euro bedeutet. Die letztendlich erzielbare Miete hängt natürlich auch von den bereits beschriebenen Faktoren wie Lage, Größe und Ausstattung ab. Die Beachtung der beschriebenen Faktoren reduziert das erste Risiko bei einer Vorsorgewohnung, nämlich das Leerstandsrisiko, das mit Einnahmeausfällen verbunden ist. Sie sollten berücksichtigen, dass Sie liquiditätsmäßig auch einige Monate Leerstand durchtauchen können.

Der zweite Risikofaktor ist die Fremdfinanzierungsquote und die Rückzahlungsform. Ein Eigenkapitalanteil von 30% wird als absolute Untergrenze angesehen. In den ersten Jahren nach dem Kauf fressen die Rückzahlungen und die Zinsen oft die eingehende Miete zur Gänze auf bzw. gibt es noch zusätzlichen Zahlungsbedarf. Steigen in solchen Fällen dann auch noch die Zinsen, so kann es eng werden. Eine laufende Rückzahlung reduziert die Zinszahlungen in den Folgejahren und sorgt somit für sinkende Werbungskosten. Wird keine laufende Rückzahlung gewählt, sondern eine Rückzahlung am Laufzeitende mit einem Tilgungsträger, so wächst natürlich auch das Risiko. Hier sind allerdings auch die Banken vorsichtiger geworden und haben die Finanzierungen in Bezug auf Fremdwährungs- und endfällige Darlehen angepasst.

Die steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Vorsorgewohnungen (zur Nutzung als Wohnung) können kurz folgendermaßen umrissen werden. Die Gewinne aus der Vermietung sind steuerpflichtig und werden durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ermittelt. Die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil können mit 1,5% pro Jahr als Aufwand abgeschrieben werden. Das gleiche gilt für die Fremdfinanzierungszinsen und die laufenden Kosten wie Betriebskosten und kleinere Instandhaltungen. Die Investitionen in Einrichtungsgegenstände, wie etwa eine Küche sind auf die voraussichtliche Nutzungsdauer zu verteilen. Instandsetzungen, wie der Einbau einer neuen Heizung sind auf 10 Jahre verteilt abzuschreiben. Sollte ein steuerlicher Verlust erzielt werden, vermindert dieser die restlichen Einkünfte und führt auch gegebenenfalls zu einer Steuergutschrift.

Damit das Finanzamt diese Steuerminderungen anerkennt, sind jedoch einige Spielregeln zu beachten. Zuerst einmal muss die Vermietung zu fremdüblichen Preisen erfolgen. Zusätzlich muss dem Finanzamt auch nachgewiesen werden, dass die Immobilie innerhalb von 20 Jahren einen Totalüberschuss erwirtschaften wird. Dabei sind sämtliche Einnahmen und sämtlichen Aufwendungen gegenüberzustellen. Der Saldo daraus muss positiv sein. Die Finanz nennt diese Rechnung Prognoserechnung. Ist der Saldo negativ, gilt die Vermietung als Liebhaberei und die Verluste sind steuerlich nicht anzuerkennen. Zusätzlich ist auch kein Vorsteuerabzug mehr möglich, in den schlimmsten Fällen sind bereits erstattete Vorsteuern wieder zurückzubezahlen.

Ein weiterer Aspekt für die Anschaffung einer Vorsorgewohnung ist auch die Einstufung als Unternehmer und die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges. Beim Kauf einer Neubauwohnung bzw. für die Sanierungskosten einer bestehenden Wohnung gibt es somit die Möglichkeit 20% der Kosten vom Finanzamt erstattet zu bekommen. Die anschließende Vermietung ist allerdings auch mit Umsatzsteuer vorzunehmen (10% bei Vermietung für Wohnzwecke).

Mit der Einführung der neuen Immobilienbesteuerung im Jahr 2012 ist auch die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufes nach Ablauf der Spekulationsfrist gefallen. Für Immobilien, die nach dem 1.4.2003 angeschafft wurden und vermietet werden, ist eine Immobilienertragsteuer von 25% aus dem Gewinn aus dieser Transaktion zu bezahlen. Für davor angeschaffte Immobilien gibt es eine Sonderregelung, es können pauschale Anschaffungskosten von 86% vom Verkaufserlös abgezogen werden. Dies ergibt durchgerechnet eine Immobilienertragsteuer von 3,5% auf den Verkaufserlös bei Altvermögen. Bei Neuvermögen (ab dem 1.4.2003) hingegen, muss der Gewinn aus dem Verkauf berechnet werden. Hierzu wird vom Verkaufserlös der Buchwert (Anschaffungskosten abzüglich steuerlich geltend gemachter Abschreibungen) der Immobilie abgezogen. Von Vorteil ist allerdings, dass man nun nicht mehr 10 Jahre warten muss, sondern der Immobilienverkauf immer mit dem Sondersteuersatz von 25% besteuert wird. Zuvor unterlagen diese dem progressiven Steuertarif und damit einem Steuersatz von bis zu 50%.

Wenn Sie den Kauf einer Vorsorgewohnung, auch von den renommierten Bauträgergesellschaften planen, empfehlen wir Ihnen, dass Sie vorab auf jeden Fall Rücksprache mit Ihrem steuerlichen Berater halten, um auf jeden Fall eine umfassende Beratung zu den steuerlichen und finanziellen Themen zu erhalten.